Energimerking av bolig i 2026: Krav ved salg og utleie

Energimerket ble endret 1. januar 2026

Energimerkeordningen fikk ny beregningsstandard, vektingsfaktorer for energibærere og en justert karakterskala fra 1. januar 2026. Det nye merket består av én energikarakter fra A til G med tilhørende farge. Den tidligere separate oppvarmingskarakteren fra grønn til rød er fjernet fra nye energiattester.

Beregningen følger NS 3031:2025 og bygger på klimakorrigert, normert energiytelse uttrykt som vektet levert energi per kvadratmeter oppvarmet bruksareal. Elektrisitet vektes med faktor 1, mens fjernvarme, fjernkjøling og biobrensel etter Enovas oversikt vektes med 0,45. Eksportert overskuddsenergi vektes med null og forbedrer derfor ikke merket bare fordi den sendes ut av bygningen.

Plikten ved salg og utleie er ikke ny, men en attest laget i det nye systemet kan få en annen karakter enn en eldre attest fordi både metode og skala er endret. Sammenlign derfor ikke bokstaven alene uten å kontrollere utstedelsesdato, beregningsgrunnlag og hvilken ordning attesten tilhører.

Disse situasjonene utløser krav om energiattest

Eieren skal sørge for energiattest ved salg og utleie. Nye boliger skal energimerkes ved ferdigstillelse, og hovedombygging av en eksisterende bolig behandles etter reglene for nye bygg. Plikten gjelder boligen som skal overføres eller leies ut, ikke bare eneboliger.

Salg av en andel i borettslag eller boligaksjeselskap med bruksrett til bolig regnes også som salg av boligen. En leilighet kan dermed være merkepliktig selv om arealet er under 50 kvadratmeter. For bygninger med flere boenheter kan en gyldig attest for hele bygningen brukes dersom den er utarbeidet av en virksomhet som oppfyller kompetansekravene.

Ved salg må attesten være klar før annonsen publiseres

Når boligen markedsføres for salg, skal energiattesten inngå i markedsføringen, og energimerket eller en forenklet gjengivelse skal vises i annonser og lignende. Merket i annonsen må bygge på en faktisk utstedt energiattest. Det er derfor for sent å starte registreringen først etter at bud er akseptert.

Selges boligen direkte til en bestemt kjøper uten markedsføring, skal attesten likevel legges frem før avtalen inngås. NVE-veilederen knytter dette til tidspunktet for aksept av tilbud. Frivillig salg, tvangssalg og salg til underpris omfattes i utgangspunktet, mens arv og gave ikke utløser salgsplikten etter denne bestemmelsen.

Hvis selger ikke har lagt frem energiattest før kjøpsavtalen inngås, sier forskriften at kjøper kan få laget en attest for selgers regning innen ett år etter avtaleinngåelsen. Den nye eieren har samtidig en vedvarende offentligrettslig plikt til å sørge for at boligen får attest; selgers forsømmelse opphever ikke den.

Ved utleie skal leietaker få attesten før avtalen

Utleier skal legge frem energiattesten for leietakeren før leieavtalen inngås. Dersom boligen annonseres, skal attesten være en del av markedsføringen, og energimerket eller en forenklet gjengivelse skal vises. Leietakeren har ikke ansvaret for å produsere attesten.

Ved utleie av en vanlig eksisterende bolig kan eieren gjøre registreringen selv. I en bygning som bare består av utleieboliger, åpner NVE-veilederen for å bruke energiattest for en representativ bolig i bygningen etter forskriftens vilkår. Dette er noe annet enn å kopiere en tilfeldig attest fra en annen leilighet.

Kortvarig bruk kan være unntatt: Bolig og fritidsbolig som brukes mindre enn fire måneder i året omfattes ikke av fremleggelseskravet ved utleie. NVE presiserer at både egen bruk og utleietid inngår når firemånedersgrensen vurderes. Systematisk utleie utover grensen skal energimerkes.

Unntaket under 50 m² gjelder bare frittstående bygninger

Frittstående bygninger med mindre enn 50 kvadratmeter bruksareal er unntatt. Det gjør regelen særlig relevant for små hytter. En leilighet på 45 kvadratmeter i en boligblokk er ikke frittstående og får derfor ikke dette unntaket ved salg eller ordinær utleie.

Forskriften har også avgrensede unntak for blant annet enkelte vernede bygg der energitiltak ikke lar seg gjennomføre på grunn av vernekrav, driftsbygninger og verksteder med lavt energibehov, og boliger eller bygninger som etter avtalen selges for nedrivning. At en bolig er gammel eller står på en bevaringsliste er ikke alene nok; det konkrete forskriftsvilkåret må være oppfylt.

Hytter og fritidsboliger skal som hovedregel energimerkes ved salg. Ved utleie er den nevnte firemånedersregelen relevant. Dokumenter hvilket unntak du bruker, og be NVE eller Enova om veiledning før annonsering dersom byggtype, areal eller bruk gjør vurderingen uklar.

Energiattesten er gyldig i inntil ti år

En energiattest gjelder i inntil ti år fra utstedelsesdatoen. Den kan brukes på nytt ved flere salg eller utleier i perioden så lenge den fortsatt er gyldig. Det er den sist registrerte attesten i energimerkesystemet som gjelder; eieren kan ikke velge en eldre attest fordi den viser en bedre bokstav.

Gyldigheten opphører tidligere dersom det gjennomføres vesentlige endringer i bygningskroppen eller tekniske systemer som er egnet til å påvirke energimerket, eller hvis en ny attest utstedes. NVE nevner blant annet vesentlige endringer i yttervegger, vinduer, oppvarmingssystem, energiforsyning eller bygningskategori.

En utløpt attest utløser ikke alene krav om ny attest dersom boligen verken skal selges eller leies ut. Før neste salg eller utleie må du derimot ha en gyldig attest. Etter større oppgraderinger bør registreringen oppdateres selv før tiårsfristen dersom tiltakene påvirker merket.

En gyldig attest fra før 2026 trenger ikke erstattes

NVE sier uttrykkelig at en energiattest fra den gamle ordningen fortsatt er gyldig ut sin ordinære gyldighetstid, selv om beregningsmetoden og karakterskalaen ble endret 1. januar 2026. Du må altså ikke lage ny attest bare fordi det gamle dokumentet viser både energikarakter og oppvarmingsfarge.

Har boligen fått nye vinduer, etterisolering, varmepumpe, solceller eller andre vesentlige endringer, må du vurdere om den gamle attesten fortsatt representerer boligen. Oppretter du en ny attest i 2026-systemet, er det den nye som gjelder.

En gammel C og en ny C er ikke nødvendigvis resultat av samme beregning. Ved sammenligning av boliger bør kjøperen derfor se på dato, beregningsmetode, oppgitte bygningsdata og tiltaksliste – ikke bare bokstaven eller fargen i annonsen.

Slik lager du energiattesten i Enovas system

Boligeieren logger inn i Enovas energimerkesystem gjennom ID-porten. Under «Dine boliger» vises boliger og fritidsboliger eieren er registrert med. Du kan også finne en bolig du skal merke for en annen, men den som utfører registreringen skal logge inn som seg selv. Enova registrerer hvem som har utført arbeidet.

Enkel registrering krever grunnleggende opplysninger som bygningstype, byggeår, bruksareal og oppvarmingsmåte. Enova opplyser at selve energiattesten er gratis og tilgjengelig straks registreringen er fullført. Den kan lagres som PDF eller deles med lenke.

Har boligen sammensatte bygningsdeler eller mange oppgraderinger, velg detaljert registrering eller bruk en fagkyndig. Nye boliger skal alltid energimerkes av ekspert. Eksisterende yrkesbygg har egne kompetansekrav og faller utenfor denne boligveiledningen.

Eieren er ansvarlig selv om megler eller ekspert hjelper

Eieren har det juridiske ansvaret for at opplysningene som ligger til grunn for energiattesten er riktige. Det gjelder også når megler, takstmann, familie eller en annen tredjepart fyller ut. NVE-veilederen presiserer dessuten at eieren har ansvar for at eventuelle kompetansekrav er oppfylt.

Ikke gjett på isolasjonstykkelse, vindustype eller installasjonsår for å oppnå en ønsket karakter. Bruk «vet ikke» når systemet tilbyr det, eller innhent dokumentasjon. Enova opplyser at feilaktige opplysninger kan gi ansvar overfor kjøper på samme måte som andre uriktige fakta i salgsgrunnlaget.

Oppbevar fakturaer, produktdatablader, bilder før lukking av konstruksjoner, samsvarserklæringer og datoer for oppgraderinger. Dokumentasjonen gjør detaljert registrering mer presis og lar kjøper eller leietaker forstå hvorfor den nye attesten eventuelt avviker fra en eldre.

Energikarakteren er ikke en prognose for strømregningen

Karakteren rangerer boligen etter en standardisert beregning, ikke etter den forrige beboerens faktiske temperatur, antall personer eller dusjvaner. Det gjør merket egnet til sammenligning under like forutsetninger, men ikke til et løfte om et bestemt antall kilowattimer eller en bestemt månedskostnad.

To husholdninger i samme bolig kan få svært ulike regninger. Kraftpris, nettleie, vær, innetemperatur, varmtvannsbruk og lading påvirker den faktiske kostnaden. Kjøperen bør derfor lese energikarakter, registrerte bygningsdata, tiltaksliste og dokumenterte forbrukstall som forskjellige typer informasjon.

Fra 2026 inngår energibærernes vekting i karakteren. Et tiltak kan derfor påvirke både beregnet levert energi og vektingen av denne energien. Be om en før-og-etter-beregning hvis du investerer hovedsakelig for å forbedre bokstaven; resultatet kan ikke fastslås sikkert ut fra produktnavnet alene.

Oppdater registreringen etter dokumenterte energitiltak

Etterisolering, bedre vinduer, tetting, ventilasjon med varmegjenvinning, varmepumpe, solceller og endret energiforsyning kan påvirke energiattesten. Hvilken effekt tiltaket får, avhenger av hele boligen og opplysningene i beregningen. Enova anbefaler detaljert registrering når boligen er endret siden byggeåret.

Start med boligens faktiske svakheter og et realistisk mål. Et tiltak som reduserer kWh, forbedrer komfort eller løser vedlikeholdsbehov kan være fornuftig selv om bokstaven ikke flytter seg. Omvendt bør en mulig karakterforbedring ikke alene begrunne en investering uten beregnet kostnad, levetid og energibesparelse.

Kjøper og leietaker bør kontrollere mer enn bokstaven

Be om hele energiattesten, ikke bare bokstaven fra annonsen. Kontroller utstedelsesdato, gyldighet, areal, byggeår, oppvarmingssystem, registrerte tiltak og om merket bygger på enkel eller detaljert informasjon. Sammenlign dette med tilstandsrapport, salgsoppgave og det du ser på visning.

Spør etter dokumentasjon dersom attesten oppgir etterisolering, nye vinduer, varmepumpe eller solceller. En installert løsning kan være registrert med feil kapasitet eller år, og et tiltak kan ha vedlikeholdsbehov som energimerket ikke beskriver.

Leietakeren kan bruke attesten til å forstå energistandarden, men bør også spørre om faktisk forbruk for en relevant periode, hva som inngår i husleien og hvem som betaler kraft og nettleie. Personlig forbruk og prisavtale avgjør fortsatt den endelige regningen.

• Stemmer boligtype, areal og byggeår?
• Er attesten fortsatt innenfor tiårsperioden?
• Er det gjort vesentlige endringer etter utstedelsen?
• Er oppvarmingssystem og energiforsyning riktig registrert?
• Finnes faktura eller annen dokumentasjon for oppgitte tiltak?
• Er attesten fra gammel eller ny beregningsordning?
• Hva viser faktisk kWh-forbruk, og hvilke brukere og temperaturer gjelder det?

Sjekkliste før salg eller utleie

• Finn eksisterende attester og kontroller dato og hvilken som er sist registrert.
• Avklar om bygningen omfattes av et konkret unntak – ikke anta det ut fra alder eller størrelse alene.
• Lag eller oppdater attesten før markedsføringen starter.
• Bruk ekspert når boligen er ny, eller når kompleksitet gjør egen registrering usikker.
• Kontroller byggeår, oppvarmet areal, boligtype og oppvarmingsløsning.
• Registrer dokumenterte vinduer, isolasjon, varmepumpe, solceller og andre endringer.
• Sørg for at energimerket vises i annonsen og at hele attesten er tilgjengelig.
• Legg attesten frem før kjøps- eller leieavtalen inngås.
• Lagre PDF, lenke og underlagsdokumentasjon sammen med salgs- eller utleiepapirene.
• Opprett ny attest hvis vesentlige endringer påvirker merket eller den gamle er utløpt.